Encadrement des loyers à Paris : le plafond s’arrête le 24 novembre 2026, sauf nouvelle loi

À Paris, le loyer d’un bail d’habitation signé ou renouvelé entre juillet 2019 et le 24 novembre 2026 est plafonné par des loyers de référence fixés par arrêté préfectoral. Ce dispositif expérimental, ouvert par la loi Elan du 23 novembre 2018, s’arrête le 24 novembre 2026 si aucun texte ne le prolonge. Depuis le 21 octobre, un pas est franchi : le Sénat a adopté une prolongation de deux ans, à périmètre constant. Pour que le plafond survive à cette date, l’Assemblée nationale doit encore adopter ce texte sans le modifier — elle en a jusqu’au 24 novembre.

Ce qui s’arrête, et à quelle date

Le dispositif d’encadrement du niveau des loyers est né de l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi Elan. Prévu « à titre expérimental » pour cinq ans, il a été prolongé de trois ans par la loi du 21 février 2022 dite loi 3DS. À Paris, il est appliqué depuis le 1^er juillet 2019.

L’administration le confirme sans ambiguïté : « dans l’attente d’un potentiel nouveau dispositif législatif, elle prend fin au 24 novembre 2026 », écrit la direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement d’Île-de-France (Drihl). La conséquence est déjà visible dans les textes : l’arrêté préfectoral qui fixe les loyers de référence parisiens pour 2026, pris le 12 juin 2026, ne s’applique que du 1^er juillet au 24 novembre 2026 — une période raccourcie, au lieu de l’année pleine des éditions précédentes.

Une précision de lecture : l’exposé des motifs de la proposition de loi de pérennisation écrit, lui, « 25 novembre 2026 », et la page du Sénat consacrée à ce texte retient « le 23 novembre 2026 ». L’arrêté préfectoral vise « le 24 novembre 2026 à minuit » : c’est la même échéance, et c’est cette dernière formulation que nous citons, parce qu’elle figure dans l’acte qui s’applique aux baux.

Trois mécanismes différents, souvent confondus

« Encadrement des loyers » recouvre en réalité trois règles distinctes, qui ne s’appliquent ni au même endroit ni de la même façon. Une seule est concernée par l’échéance de novembre.

1. Le plafond du niveau du loyer, en euros par mètre carré. C’est le dispositif expérimental, celui qui s’arrête. Il ne s’applique que dans les territoires qui l’ont demandé : Paris, Lille, Plaine Commune, Est Ensemble, Lyon-Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, le Pays basque et Grenoble-Alpes Métropole.

2. La révision annuelle pendant le bail. Elle ne dépend pas de l’expérimentation. Si le bail comporte une clause d’indexation, le loyer ne peut augmenter que dans la limite de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL), publié chaque trimestre par l’Insee. L’IRL du 2^e trimestre 2026 s’établit à 148,37, soit +1,15 % sur un an. Sans clause d’indexation, le loyer reste fixe jusqu’au terme du bail.

3. Le plafond à la relocation, en zone tendue. Il ne dépend pas non plus de l’expérimentation et couvre beaucoup plus large : les 28 agglomérations classées en zone tendue, soit plus d’un millier de communes. Un logement reloué ne peut pas l’être plus cher qu’il ne l’était, sauf révision au titre de l’IRL et deux dérogations encadrées. Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026, publié au Journal officiel du 22 juillet, reconduit cette règle pour les contrats conclus ou renouvelés du 1^er août 2026 au 31 juillet 2027.

Combien un bailleur peut augmenter, aujourd’hui

En cours de bail, la réponse tient en une condition et un plafond : il faut une clause d’indexation dans le contrat, et la hausse ne peut pas dépasser la variation de l’IRL. À la relocation, dans les neuf territoires à plafond, le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré.

Au renouvellement du bail, la règle est plus étroite. Le propriétaire ne peut engager une réévaluation que si le loyer de base est inférieur au loyer de référence minoré. Le nouveau loyer doit alors rester sous ce seuil, et la hausse est plafonnée par la plus élevée de deux limites : la moitié de la différence entre les loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué, ou 15 % du coût réel des travaux d’amélioration réalisés depuis le dernier renouvellement. À l’inverse, si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, c’est le locataire qui peut demander une diminution.

Les écarts entre ces seuils sont fixés par l’arrêté préfectoral lui-même : à Paris, les loyers de référence majorés dépassent les loyers de référence de 20 %, et les loyers de référence minorés leur sont inférieurs de 30 % (annexe 2 de l’arrêté du 12 juin 2026). Un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique échappe en outre à toute hausse au renouvellement depuis le 22 août 2024.

Le texte qui pourrait changer la donne

La proposition de loi « pour retrouver la confiance et l’équilibre dans les rapports locatifs » (n° 2039), présentée par le député Iñaki Echaniz et plusieurs collègues, a été adoptée par l’Assemblée nationale en première lecture le 11 décembre 2025 : 105 voix pour, 56 contre, 4 abstentions. Le Sénat l’a examinée à son tour et l’a adoptée en première lecture le 21 octobre 2026, par 325 voix contre 17 sur 342 suffrages exprimés ; seul le groupe Rassemblement national a voté contre.

Dans la version adoptée par les députés, l’article 1^er supprimait le caractère expérimental du dispositif et le pérennisait ; il l’ouvrait aux communes volontaires classées en zone tendue ; il plafonnait le complément de loyer à 20 % du loyer de référence majoré ; il portait l’amende administrative de 5 000 à 10 000 € pour une personne physique et de 15 000 à 30 000 € pour une personne morale, et affectait le produit de ces amendes aux collectivités qui exercent le pouvoir de sanction. Il prévoyait aussi que les collectivités où l’encadrement est en vigueur continuent d’en bénéficier, au plus tard jusqu’au 1^er juillet 2027. Son article 2 interdisait au propriétaire de donner congé lorsqu’un locataire a engagé une contestation de son loyer — douze mois avant l’échéance du bail pour une location nue, six mois pour une meublée. Le Sénat n’a pas retenu cette version : il a écarté la pérennisation et les mesures de renforcement qu’elle prévoyait.

Le gouvernement, qui s’est dit réservé sur le dispositif, plaide depuis juin 2026 pour une prolongation d’au moins deux ans, sans ouvrir de nouvelles communes. C’est la position que le Sénat a retenue : deux années supplémentaires à périmètre constant, sans rouvrir le délai de candidature des collectivités, avec la possibilité pour celles qui le souhaitent de sortir du dispositif avant le terme ; le délai pour contester le complément de loyer et celui de prescription de l’action en diminution de loyer sont portés à un an, et la base de données « Gérer mon bien immobilier » est enrichie pour mesurer les effets du dispositif au terme de l’expérimentation. Rien n’est acquis pour autant : le texte doit être adopté sans modification par l’Assemblée nationale avant le 24 novembre 2026.

Ce que ça change, concrètement

Si vous êtes locataire à Paris avec un bail signé ou renouvelé entre le 1^er juillet 2019 et le 24 novembre 2026, le plafond s’applique à vous. La Ville de Paris met en ligne un simulateur pour tester votre loyer, et la Drihl un outil pour estimer les loyers de référence d’un logement. Si le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut demander une diminution et le remboursement des trop-perçus — d’abord devant la commission départementale de conciliation, puis devant le juge. Le préfet peut, après mise en demeure, infliger une amende administrative de 5 000 € à une personne physique et de 15 000 € à une personne morale.

Après le 24 novembre 2026, en l’état des textes, le plafond en euros par mètre carré cesse de s’appliquer à Paris. Une issue est désormais possible : si l’Assemblée nationale adopte sans modification, d’ici là, la prolongation votée par le Sénat le 21 octobre, le dispositif continue deux ans de plus dans les neuf territoires où il s’applique. Les deux autres mécanismes, eux, ne dépendent pas de ce vote : la révision au titre de l’IRL pendant le bail, et le plafond à la relocation en zone tendue, au moins jusqu’au 31 juillet 2027.

Une chose, en revanche, ne peut pas être dite : quel sera le niveau des loyers parisiens après cette date. Cela dépendra du texte que le Parlement adoptera, ou n’adoptera pas.

À lire sur 15dumois

• Bail d’habitation : un nouveau contrat type au 1^er octobre, et une clause obligatoire depuis 2023 — ce que le contrat type change pour les clauses de révision du loyer.
• APL revalorisées au 1^er octobre : ce qui change — l’autre volet, côté aides, du budget logement.
• Trêve hivernale : plus de coupure à partir du 1^er novembre — les protections qui courent pendant l’hiver.
• Taxe foncière 2026 : les échéances — pour les propriétaires bailleurs.

Nos sources

• Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (loi Elan), article 140 — Légifrance.
• Loi n° 2022-217 du 21 février 2022 dite loi 3DS, qui prolonge l’expérimentation de trois ans — Légifrance.
• Drihl Île-de-France, Le dispositif d’encadrement des loyers à Paris : champ, sanctions administratives (5 000 € / 15 000 €), fin de l’expérimentation au 24 novembre 2026.
• Arrêté préfectoral du 12 juin 2026 fixant les loyers de référence, majorés et minorés applicables à la Ville de Paris du 1^er juillet au 24 novembre 2026 — texte de l’arrêté (annexe 2 pour les montants).
• Service Public (Dila), Paris : montant du loyer pour un bail d’habitation, page vérifiée le 1^er juillet 2026 : règles de première mise en location, de renouvellement, de complément de loyer et voies de recours.
• Assemblée nationale, proposition de loi n° 2039 pour retrouver la confiance et l’équilibre dans les rapports locatifs : texte adopté en première lecture le 11 décembre 2025 et scrutin public n° 4745 (105 pour, 56 contre, 4 abstentions).
• Sénat, dossier législatif de la proposition de loi : adoption en première lecture le mercredi 21 octobre 2026 (texte n° 14, 2026-2027), texte transmis à l’Assemblée nationale le 22 octobre 2026 sous le n° 3393 ; scrutin public du 21 octobre 2026 (325 pour, 17 contre) et « La loi en clair » : les apports du Sénat.
• Décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 modifiant le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 relatif à l’évolution de certains loyers dans les zones tendues — Légifrance (contrats du 1^er août 2026 au 31 juillet 2027).
• Insee, indice de référence des loyers, 2^e trimestre 2026 : 148,37, +1,15 % sur un an.
• Ville de Paris, simulateur « tester mon loyer » et outil d’estimation des loyers de référence.

Méthode : les montants et les dates de cet article proviennent des textes cités ci-dessus, lus à la source. La hausse de 20 % des loyers de référence majorés et la décote de 30 % des loyers de référence minorés sont vérifiées sur l’annexe 2 de l’arrêté du 12 juin 2026. La date de fin de l’expérimentation est celle de l’arrêté préfectoral et de la Drihl. Voir notre méthode.