Bail d’habitation : un nouveau contrat type au 1ᵉʳ octobre, et une clause obligatoire depuis 2023

Depuis le 1er octobre 2026, le modèle réglementaire du bail d’habitation change. Un décret du 6 juillet 2026 réécrit les contrats types de location d’un logement à usage de résidence principale : location vide, location meublée et colocation à bail unique. Deux points sautent aux yeux — la clause qui organise la résiliation en cas d’impayé devient une clause rédigée d’avance dans le modèle, et une nouvelle ligne mentionne, « le cas échéant », une obligation d’occuper le logement à titre de résidence principale. Mais la clause sur les impayés n’est pas née le 1er octobre : elle est obligatoire dans tout bail d’habitation depuis l’été 2023.

Un second point de calendrier compte autant : ces modèles s’appliquent aux baux conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026. Un bail signé avant cette date reste régi par le modèle en vigueur au moment de sa signature : le décret ne le réécrit pas, et aucune démarche n’est demandée pour un bail en cours.

Ce que le décret change dans le contrat type

Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel du 7 juillet, modifie les annexes du décret du 29 mai 2015 qui fixent les contrats types. Il porte cinq modifications. Deux sont techniques — une référence de code corrigée et la cohérence des textes sur les aides au logement. Les trois autres se voient à la lecture du bail :

• La clause résolutoire n’est plus une rubrique à compléter par les parties : le modèle porte désormais un texte rédigé, qui prévoit la résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer, défaut de paiement des charges, ou non-versement du dépôt de garantie.
• Une ligne « servitude de résidence principale » est ajoutée, à remplir uniquement « le cas échéant ».
• Le numéro de téléphone portable du bailleur et du locataire peut être inscrit dans le bail. Cette mention reste facultative ; le décret la justifie par la volonté de joindre plus vite le locataire et de prévenir les expulsions.

La clause sur les impayés, et ses six semaines

Le nouveau texte du modèle est court et daté. Le bail « est résilié de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie », et « la clause de résiliation de plein droit ne produit effet que six semaines après la date d’un commandement de payer demeuré infructueux ».

Cette obligation, elle, ne date pas du 1er octobre 2026. Elle vient de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 relative à la protection des logements contre l’occupation illicite, et elle s’applique aux baux conclus ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023. Ce que le décret ajoute, c’est la mise en cohérence du formulaire officiel : jusqu’ici, le modèle réglementaire présentait encore cette clause comme facultative, alors que la loi la rendait obligatoire. Un bailleur qui rédigeait ses baux conformément à la loi depuis 2023 n’a donc presque rien à changer ; un bail monté sur un modèle ancien peut, lui, présenter la clause comme optionnelle alors qu’elle ne l’est plus.

Le délai de six semaines est un temps laissé au locataire, pas une reprise automatique du logement. Le même article de loi prévoit que le juge, saisi par le bailleur ou le locataire, peut suspendre les effets de la clause et accorder des délais de paiement, à condition que le loyer courant ait repris.

Les baux concernés, et ceux qui restent dehors

Le périmètre dépend du type de location, et tous les contrats d’habitation n’entrent pas dans ces modèles.

Type de location	Nouveau contrat type	Remarque
Logement vide, résidence principale	Oui	Les deux annexes du décret du 29 mai 2015 sont réécrites
Logement meublé, résidence principale	Oui
Colocation à bail unique	Oui
Bail mobilité	Non	Régime spécifique, hors du contrat type
Location saisonnière, meublé de tourisme, chambres d’hôtes	Non	Régimes spécifiques
Colocation avec un contrat par colocataire	Non	Les modèles visent la colocation à bail unique

Les autres cas de résiliation, et leurs délais

Le nouveau modèle laisse, à côté de la clause sur les impayés, trois clauses de résiliation facultatives, que les parties choisissent ou non d’inscrire. Leur point commun est de ne pas ouvrir le même délai. Nous avons mis ces délais côte à côte ; ce rapprochement est notre travail, les textes les fixent séparément.

Motif de résiliation	Caractère	Délai avant effet
Défaut de paiement du loyer, des charges, ou non-versement du dépôt de garantie	Clause fixe du modèle	Six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux
Non-souscription de l’assurance des risques locatifs	Clause facultative	Un mois après un commandement demeuré infructueux
Troubles de voisinage	Clause facultative	Troubles constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée
Non-respect de l’obligation d’occuper le logement à titre de résidence principale	Clause facultative	À l’expiration d’un délai de mise en demeure fixé par le maire

La servitude de résidence principale : une ligne à remplir, ou rien

C’est la vraie nouveauté de fond, et elle ne concerne qu’une minorité de logements. L’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme permet à une commune de délimiter, dans son plan local d’urbanisme, des secteurs où les constructions nouvelles de logements sont à usage exclusif de résidence principale. Cette délimitation suppose, pour ces constructions, que la taxe sur la vacance des locaux d’habitation s’applique dans la commune ou que les résidences secondaires dépassent 20 % des immeubles d’habitation.

Le même article impose que tout contrat de location portant sur un logement soumis à cette obligation en porte la mention expresse, « à peine de nullité ». Le contrat type ajoute donc une ligne à remplir dans ce seul cas : le logement est à usage exclusif de résidence principale. Pour les autres logements — la très grande majorité — la ligne reste vide.

Un locataire d’un tel logement s’engage à l’occuper comme résidence principale ; il ne peut pas le proposer en meublé de tourisme, hors la location temporaire de sa propre résidence principale que la loi autorise déjà. Pour savoir si un logement est concerné, la source est le règlement du plan local d’urbanisme, consultable en mairie.

Ce que le décret ne fait pas

Le texte compte quatre articles : les modifications du contrat type, une correction dans une autre partie du code, la date d’entrée en vigueur, et la charge de l’exécution confiée aux ministres. Il ne prévoit aucune sanction propre. Rien n’impose de refaire un bail déjà signé, et un bail conclu sur un modèle antérieur reste valable en l’état : c’est au moment de la conclusion ou du renouvellement que le nouveau modèle s’applique.

Par ailleurs, le décret ne touche pas aux autres règles du bail d’habitation : la durée, le dépôt de garantie, l’état des lieux, les diagnostics annexés et les mentions obligatoires restent fixés par la loi du 6 juillet 1989, sans changement au 1er octobre.

Ce qu’il faut regarder selon votre situation

• Vous signez un bail à partir du 1er octobre 2026 : le contrat doit reprendre le modèle à jour. La section « Clause résolutoire » doit porter le texte rédigé et le délai de six semaines. La ligne sur la servitude de résidence principale ne se remplit que si le plan local d’urbanisme de la commune soumet réellement le logement à cette obligation.
• Votre bail est renouvelé : c’est le renouvellement qui fait basculer le contrat vers le nouveau modèle, pas la date d’anniversaire d’un bail reconduit tacitement.
• Vous êtes déjà en place, sans renouvellement en cours : rien à faire. Le contrat continue de produire ses effets jusqu’à son terme ou son renouvellement.

Ce que nous ne disons pas

Nous ne présentons pas ce décret comme un durcissement ni comme une protection nouvelle : il aligne un formulaire officiel sur des règles votées en 2023 et 2024, et plusieurs de ces règles s’appliquent déjà. Nous ne disons pas non plus quels logements précis sont soumis à la servitude de résidence principale : cela se lit dans le plan local d’urbanisme de chaque commune, et nulle part ailleurs. Enfin, ce texte décrit des règles : il ne remplace pas le conseil d’un professionnel du droit pour une situation particulière, un impayé ou une contestation. Pour le volet aides, notre article sur les aides personnelles au logement revalorisées au 1er octobre détaille ce qui change de ce côté.

Nos sources

Légifrance, décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 modifiant le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, Journal officiel n° 0157 du 7 juillet 2026 (article 1 pour les modifications, article 3 pour l’entrée en vigueur) ; article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme ; article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en vigueur depuis le 29 juillet 2023. Service-Public.fr, « De nouveaux modèles de bail entrent en vigueur à partir du 1er octobre 2026 », et fiche « Bail de location vide ou meublé », consultés le 1er octobre 2026. Les tableaux ci-dessus sont notre mise en regard des textes : les périmètres et les délais y sont repris des publications officielles, et leur rapprochement est expliqué comme un calcul de notre part. Notre méthode de vérification est décrite sur le site. Aucune formulation d’article de presse n’a été reprise.